دانلود مقاله با موضوع قولنامه، قانون مدنی، ضمن عقد، ماهیت حقوقی

تاثیر یک عمل حقوقی به آن بستگی دارد مثلا می گویند : قصد و رضا شرط صحت معامله است یا فوت موصی شرط تاثیر وصیت است گاهی از شرط معنی دیگری مورد نظر است و آن عبارت از توافقی است که افراد ضمن عقد دیگری می کنند این نوع توافق تابع عقد دیگری است و استقلال ندارد و در صورت بطلان یا انحلال عقد اصلی، باطل یا از بین رفته به شمار می آید که به شرط بدین معنی شرط ضمن عقد می گفتند. در مقابل شرط ضمن عقد شرط ابتدایی قرار دارد که در تعریف آن گفته شده است که قراردادی است که مستقل و جدا از عقد می باشد و در مقابل شرط ضمن عقد قراردارد. در خصوص این نوع از شروط قبل از تصویب قانون مدنی، عقیده مشهور فقها این بود که توافق و قراردادی که به صورت یکی از عقود معین یا ضمن آن نباشد از درجه اعتبار ساقط است از این رو افراد قراردادی را که از مصادیق عقود معین نبود و با شرایط خاص هیچ یک از آنها تطبیق نمی کرد ضمن یکی از عقود می آوردند و بدین طریق به آنها قدرت و اعتبار می بخشیدند نتیجتا اینکه در فقه امامیه بنا بر نظر مشهور، شرط ابتدایی لازم الوفا نیست و هرگاه کسی بخواهد تعهدی نماید، باید آنرا به صورت یکی از عقود معین یا به صورت شرط ضمن عقد قرار دهد. 1

1- صفایی ، سید حسین ، دوره مقدماتی حقوق مدنی قواعد عمومی قراردادها ، جلد دوم ، چاپ سوم ، تهران ، نشر میزان ، پاییز 1384، ص 185.
با عنایت به مطالب فوق عده ای از حقوقدانان معتقدند که قولنامه اعم از اینکه بصورت یک تعهد یکطرفی باشد یا به صورت تعهد دو طرفی در صورتی که ضمن عقد لازمی تنظیم نشده باشد صرفا یک شرط ابتدایی است که فاقد اعتبار بوده و الزام آور و لازم الوفا نیست. البته منشا و مبنای این دیدگاه بخشنامه شماره 6059/1 مورخه 6/2/62 شورای عالی قضایی وقت بوده که به دادگاهها اعلام نموده است « آنچه صرفا قولنامه است و ترتیب مقرر درآن ضمن عقد خارج لازم انجام نگرفته و تعهد نشده است، اعتبار قانونی و شرعی ندارد، دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام بر وفا نمایند. » همچنین کمیسیون استفتاعات شورای عالی قضایی در پاسخ به سوالی چنین اظهار نظر نموده است « به نحوی که در بخشنامه شماره 6059- 6/2/62 تصریح شده آنچه صرفا قولنامه است و ترتیب مقرر درآن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده اعتبار شرعی و قانونی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. بنابر این اگر راجع به زمین قولنامه تنظیم و وعده معامله داده شده و ضمن عقد لازم شرط نشده باشد لازم الوفا نیست. »1
در این بخشنامه که هدف آن جلوگیری از خرید و فروش زمین به صورت عادی و جلوگیری از بورس بازی زمین و اقدامات سوء زمین خواران در زمانی که قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری می بایست انجام شود بود ولی گویا در این نظریه هیچ توجهی به ماده 10قانون مدنی که نیم قرن از عمر آن می گذرد نشده است. همچنین این بخشنامه موجب شد که قولنامه به صورت مبایعه نامه و یا به صورت شرط ضمن عقد تغییر شکل یابد وخود این امر باعث افزایش اختلافات و تضییع حقوق مردم گردید. به هر حال بخشنامه شورایعالی قضایی وقت اگر چه به نیت نظم بخشیدن به معاملات املاک و جلوگیری از سوء استفاده متقلبین و زمین خواران بوده است اما مورد قبول و تبعیت دادگاهها قرار نگرفت و رویه قضایی در عمل از باطل شناختن قولنامه ها و قرار دادهای موضوع ماده 10 نیز به عنوان شرط ابتدایی اجتناب کرد و به عبارت بهتر این نظر در عمل متروک گردیده است و به آن وقعی نهاده نمی شود.

1- کاتوزیان ، ناصر ، توجیه و نقد رویه قضایی ، چاپ دوم ، تهران ، نشر میزان ، تابستان 1381، ص102.
ب : مبایعه بودن قولنامه
معتقدین به این نظریه اینطور استدلال می کنند که هر گاه از مفهوم و منطوق سند قولنامه احراز شود که طرفین صیغه عقد بیع را جاری نموده اند و به عبارت بهتر ایجاب و قبول طرفین بر عقد بیع واقع شده باشد در اینصورت طبق مقررات قانون مدنی عقد بیع نسبت به املاک واقع شده و مالکیت نیز به مجرد تحقق ایجاب و قبول شرعی به حكم مواد 338 و 339 به خریدار منتقل می شود به لسان دیگر حتی اگر طرفین، قرارداد خود را تحت عنوان قولنامه تنظیم کرده باشند ولی مفاد آن حاکی از بیع باشد بیع شرعی واقع شده و انتقال مالکیت ملک به خریدار و ثمن به فروشنده واقع شده است و حق عینی برای خریدار با سند عادی، بر ملک ایجاد شده است. 1
در راستای همین نظر قضات وقت دادگاههای حقوقی 2 تهران در نظریه مورخ 17/7/65 در پاسخ به این سوال که ماهیت حقوقی قولنامه ها و چگونگی عملکرد دادگاهها نسبت به آن چیست ؟ اظهار نظر نموده اند : « اگر مندرجات سند، مفادا حاکی از قرارداد طرفین برای انجام معامله در آینده باشد فی المثل تعهد به اینکه در تاریخ معینی برای تنظیم سند انتقال به دفتر خانه مراجعه نمایند و مبلغی نیز به عنوان بیعانه پرداخت شود و معادل همان مبلغ یا بیشتر بابت وجه التزام منظور تا در صورت عدم انجام تعهد کارسازی شود، سند مزکور مبایعه نامه و مملک نبوده بلکه صرفا مبین تعهد به انجام معامله است. بنابراین در صورت تخلف و عدم ایفای تعهد توسط یکی از طرفین طرف مقابل حق رجوع به دادگاه تنها جهت مطالبه وجه التزام مرقوم در قولنامه را دارد لاغیر. اما چنانچه از مفهوم و منطوق سند، رضای طرفین و ایجاب و قبول آنها بر وقوع معامله مستفاد گردد فرضا فروشنده و خریدار و مورد معامله معلوم و مشخص بوده و تمامی ثمن معامله پرداخت و مبیع تحویل و به تصرف خریدار داده شده باشد به نظر اکثریت حسب مواد 10و 190و 219 قانون
مدنی و مطابق شرع انور سند مرقوم مبایعه نامه و مملک و نافذ است ولو آنکه عادی باشد و این امر منافاتی با مواد 47و 48 قانون ثبت ندارد زیرا مواد مزکور مشعر بر اینست که اسناد عادی در محاکم به عنوان سند مالکیت

1- منبع پیشین ، ص 105.
پذیرفته نمی شود در صورتی که در ما نحن فیه دارنده سند یاد شده آنرا به عنوان سند مالکیت ابراز نمی نماید بلکه به عنوان دلیلی بر وقوع معامله ارائه می کند و از محکمه الزام خوانده را به حضور در دفتر خانه برای انجام تشریفات تنظیم سند رسمی در مقام اعمال مواد 47 و 48 قانون ثبت خواستار میشود. علیهذا در این موارد دادگاه می تواند رای به الزام فروشنده یا خریدار به تنظیم سند رسمی بدهد. و به نظر اقلیت سند عادی در هر حال مبایعه نامه و مملک تلقی نمی شود بلکه صرفا حاکی از تعهد به انجام معامله است چه به موجب مواد 10و 219 قانون مدنی معامله و قرارداد وقتی نافذ است که مطابق قانون باشد و چون به حکم مواد 47و 48 قانون ثبت که از قواعد آمره و مربوط به نظم عمومی است ثبت سند در دفتر اسناد رسمی الزامی است. بنابراین سند عادی بدون ثبت قانونی به عنوان دلیل معامله و بیع و بالمال به عنوان سند مالکیت معتبر و قابل پذیرش نیست معهذا دادگاه میتواند در این خصوص به درخواست متعهد له حکم به الزام متعهد به انتقال ملک و انجام معامله در دفتر اسناد رسمی صادر نماید. 1
همچنین آیات و روایات مختلفی نظیر« اوفوا بالعقود » و « المومنون عند الشروطهم » و « الاعمال باالنیات » و « العقود تابعه للقصود » و اصل صحت موید نظر ایشان بوده و معتقدند شرایط صحت معاملات در ماده 190 قانون مدنی بیان گردیده و ثبت معامله از جمله شرایط صحت عقد و ارکان آن نمی باشد تا عدم ثبت خللی به عقد بیع وارد آورد بنابراین مفاد آیات و روایات فوق دلالت بر آن دارد که عقد بیع تابع اراده باطنی طرفین است و از نظر فلسفی نیز باید چنین باشد زیرا در حقوق مذهبی که تمام آن با اخلاق آمیخته و به جان و روان معتقدان نیز نظر دارد، دست کشیدن از باطن و قناعت به ظاهر گفتار وکردار مشکل به نظر می رسد. فقها نیز بسیاری از نتایج مهم حکومت اراده باطنی را پذیرفته و هر جا که مفاد عقد با اراده باطنی مخالف باشد عقد را باطل می دانند زیرا « ما وقع لم یقصد و ما قصد لم یقع ».

1- نوبخت ، یوسف ، اندیشه های قضایی ، چاپ سوم ، تهران ، سازمان انتشارات کیهان ، تابستان 1370 ، ص 310.
در تایید این نظر گفته شده است به موجب ماده 191 قانون مدنی نیز عقد محقق می شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند. بنابر این اگر طرفین معامله با رعایت شرایط صحت معاملات موضوع ماده 190 قانون مذکور مبادرت به انجام معامله نمایند مستندا به ماده 339 قانون مدنی ، پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع با ایجاب و قبول تحقق می یابد. و به بیان دیگر اصل بر رضایی بودن قراردادها میباشد و قرارداد تنها با رضایت طرفین و توافق آنان صورت پذیرفته و مواد 10و 223 قانون مدنی نیز قرارداد و معامله را الزام آور و صحیح میداند بطوری که حتی فقها عقد معاطاتی را جایز دانسته اند. 1
ج : تعهد به بیع بودن قولنامه
در بررسی مفهوم قولنامه دانستیم که قولنامه عبارت است از یک قرارداد مقدماتی یا یک پیش قرارداد که مقدمه ای برای انعقاد قرارداد نهایی است. بنابراین مقصود از این قرارداد ایجاد الزام و التزام به انعقاد عقد اصلی می باشد و ماحصل آن تعهدی است که منجر به عقد نهایی می شود. در اثر این قرارداد حق عینی ایجاد نمی شود ؛ بلکه متعاملین به موجب آن ملتزم می شوند که در آینده قرارداد اصلی را منعقد کنند که به این قرارداد قولنامه به معنی اخص می گویند.
در حال حاضر اکثریت قریب به اتفاق محاکم قولنامه را در صورتی که موجب پیدایش تعهد باشد از نظر ماهیت حقوقی یک قرارداد تلقی نموده که به صورت وعده متقابل می باشد و آن را با ماده 10 قانون مدنی قابل تطبیق دانسته اند و عرف جامعه نیز این امر را پذیرفته است.
البته این نکته را نباید فراموش کرد که عرف مسلم در دادوستد های بین مردم حکم می کند که اگر خریدار و فروشنده به دلیل الزام قانونی یا خواسته خودشان اشاره به لزوم تنظیم سند رسمی معامله کرده باشند ، این امر ظهور بر این امر دارد که قصد آنان تعهد به انتقال بوده ، نه وقوع بیع .

1- ابهری حمید ، سرخی علی ، نقش اسناد عادی در معاملات املاک ، چاپ اول ، تهران ، ناشر فکر سازان ، 1387 ، ص 88 .
از مجموع بحث فوق این نتیجه بدست می آید که از نظر ماهیت حقوقی، قولنامه های رایج، تعهد به بیع تلقی می شوند و با ماده 10 قانون مدنی قابل تطبیق می باشند به عبارت بهتر و دقیق تر قولنامه یک عمل حقوقی است که تحت هیچ یک از عناوین عقود معین قرار نمی گیرد و از آنجا که مورد معامله مطابق ماده 214 قانون مدنی عملی می باشد که هر یک از طرفین تعهد تسلیم یا ایفای آن را می کنند و نظر به اینکه عمل، اعم از مادی و یا حقوقی است علیهذا قولنامه از لحاظ حقوقی معتبر بوده و مشمول ماده 10 قانون مدنی است و مطابق ماده 219 قانون مدنی لازم الاتباع است و اصل لزوم بر آن جاری است. 1
فصل دوم : اعتبار و آثار حقوقی قولنامه
فصل حاضر مشتمل بر دو گفتار می باشد. در گفتار اول اعتبار قولنامه در هر یک از صور آن که وعده بیع یا بیع یا شرط ابتدایی باشد مورد بررسی قرار می گیرد. البته در همین جا لازم به ذکر است که بررسی مذکور بدون تفسیر مواد قانون ثبت و البته با یک نگاه اجمالی به آن قانون صورت می گیرد ؛ در گفتار
دوم به آثار قولنامه به مفهوم اخص در رابطه با طرفین عقد و اشخاص ثالث مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
گفتار اول : اعتبار قولنامه
در فصل پیش دانستیم که عقاید حقوقدانان در رابطه با ماهیت حقوقی قولنامه بطور مشخص ثابت نیست و البته مهمترین نظرات درباره ماهیت حقوقی قولنامه بیان گردید حال در این مبحث می خواهیم بدانیم که از نظر حقوقدانان و رویه قضایی، اعتبار قولنامه و الزام آور بودن و یا نبودن آن در هر یک از صور آن به چه نحو می باشد.

1- امینی ، سید مهدی ،« اصل ازادی قراردادها در فقه و قانون مدنی ایران» ، مجموعه حقوقی عدالت اراء ، شماره مسلسل 9-10 ، سال 87 ، ص 207.
الف : اعتبار قولنامه تنظیمی به صورت شرط ابتدایی
همانطور که درباره ماهیت حقوقی قولنامه در نظریه شرط ابتدایی بودن بیان کردیم قولنامه اعم از اینکه بصورت تعهد یکطرفی باش

این نوشته در پایان نامه ها ارسال شده است. افزودن پیوند یکتا به علاقه‌مندی‌ها.

دیدگاهتان را بنویسید