دانلود مقاله با موضوع سند رسمی، وحدت رویه، آیین دادرسی، قانون اساسی

رسیدگی به این اسناد عادی شده اند. 1

1- اراء وحدت رویه هیات عمومی دیوانعالی کشور، جلد اول، اراء حقوقی، ناشر اداره وحدت رویه و نشر مذاکرات هیات عمومی دیوانعالی کشور، سال 87، ص 254 .
2- رای وحدت رویه شماره 603 مورخ 15/ 12/ 1374 مقرر داشته : دادگاه نمی تواند اسناد و مدارکی را که خواهان برای اثبات ادله به آن تمسک جسته نادیده گرفته و دعوی را رد نماید که موید قابل پذیرش بودن معامله بدون تنظیم سند رسمی در محکمه است. 1
3- رای وحدت رویه شماره 618 مورخ 18/ 6/ 1376 دادگاهها را مکلف نموده تا درباره اعمال ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 که در سال 1365 به تصویب رسیده به اسناد عادی تنظیمی قبل از آن تاریخ توجه نموده و در صورت احراز صحت آن مورد اجاره را مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 بدانند.2
4- رای وحدت رویه شماره672 مورخه 1/10 / 83 هیات عمومی دیوانعالی کشور نیز دلیل دیگری است بر اینکه مطابق ماده 48 قانون ثبت مدعی خلع ید بایستی مالک رسمی ملک باشد و از دارنده سند عادی و کسی که مالکیت رسمی نداشته باشد و ملک بنام وی نیست دعوی خلع ید پذیرفته نمی شود ولی رای وحدت رویه مذکور دلالتی بر بطلان معامله بدون تنظیم سند رسمی ندارد در مورد املاکی که ثبت آنها اجباری است مدعی مالکیت ملک که فاقد سند رسمی است اعم از اینکه دارای سند عادی باشد یا ادعای او متکی به ادله دیگری باشد، بایستی ابتدائا مالکیت خود را در محکمه به اثبات برساند و پس از اخذ سند مالکیت بنام خود، دعوی وی بر خلع ید ملک علیه خوانده قابل استماع است زیرا طبق مقررات ثبتی نسبت به املاک ثبت شده و املاک ثبت نشده در نقاطی که دادگستری ثبت معاملات را اجباری اعلام کرده ادارات و محاکم فقط کسی را که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد یا اینکه ملک مزبور به او منتقل شده یا از مالک رسمی به او ارث رسیده است ، مالک می شناسد. 3
5- رای وحدت رویه شماره 551 مورخ 21/12/ 1369 که به موجب آن تصریح شده است ماده 147
قانون ثبت و تبصره های آن که برای مدت موقت و با شرایط معین اجازه مراجعه متقاضی سند را به هیات های مقرر در آن ماده داده صلاحیت عام محاکم دادگستری را نفی نمی کند و لذا دعوی الزام به انتقال ملک

1- منبع پیشین ، ص 433.
2- منبع پیشین ، ص 460 .
3- منبع پیشین ، ص 517 .
که در دادگاههای دادگستری اقامه می شود باید مورد رسیدگی قرار گیرد و صدور قرار عدم استماع نسبت به آن صحیح نیست که دلالت بر پذیرش و اعتبار سند عادی در محاکم دارد. 1
6- رای وحدت رویه شماره 568 مورخ 19/ 9/70 که به موجب آن رسیدگی به دعوای راجع به معامله نسق زراعی که در آن سند عادی، دلیل مدعی بر وقوع معامله است را در صلاحیت عام محاکم دادگستری دانسته و استدلال دادگاه صادر کننده رای را که به مواد 47 و 48 قانون ثبت و ماده واحده قانون نحوه انتقال اراضی واگذاری به زارعین و مقرات قانون اصلاحات ارضی قرار عدم استماع دعوی مدعی خرید نسق زراعی را صادر نموده مغایر با اصل 159 قانون اساسی دانسته نیز موید صحت معاملات بدون تنظیم سند رسمی و قابلیت اثبات آن مبتنی بر قاعده دادرسی آزادی دلایل به هر دلیلی از جمله سند عادی و غیره می باشد.2
7- رای وحدت رویه شماره 569 مورخ 10 / 10/1370 که به موجب آن الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود را مانع از صلاحیت و رسیدگی دادگاهها بر اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که هنوز به ثبت نرسیده ندانسته نیز موید صحت معاملات بدون تنظیم سند رسمی نسبت به ملک ثبت نشده می باشد و به نوعی حکم ماده 48 قانون ثبت را مانع از پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ندانسته است.3
8- در دادنامه شماره 552 مورخ 5/ 8/72 شعبه 24 دیوانعالی کشور دادنامه شماره 578 مورخ 2 / 12/71 شعبه 25 دادگاه حقوقی یک که دعوی خواهان ها بر ابطال سند رسمی انتقال و الزام مالکین به تنظیم سند رسمی به آنها را با استناد به سند عادی نپذیرفته و حکم بر بطلان آن صادر کرده با استدلال به اینکه « اصل حاکمیت اراده افراد در تنظیم قرارداد های خصوصی به موجب ماده 10 پذیرفته شده و دادگاه مکلف بوده به صحت اصالت سند عادی مستند دعوی رسیدگی و پس از انجام تحقیقات لازم مبادرت به صدور حکم کند » نقض گردیده است. 4

1- منبع پیشین ، ص 366.
2- منبع پیشین ، ص 391 .
3- منبع پیشین ، ص 393 .
4- بازگیر ، یدالله ، اراء دیوانعالی کشور در امور حقوقی ، چاپ اول، تهران ، انتشارات ققنوس ، سال 1377، ص 55.
9- شعبه 21 دیوانعالی کشور در رای شماره 1293/ 21 مورخ 18 / 11/ 68 مقرر داشته است : « … از جمله شرایط صحت بیع آنست که فروشنده مالک یا مجاز در فروش از جانب مالک باشد. با محرز بودن تاریخ قرارداد عادی 18/ 9/ 69 نسبت به سند رسمی، در رابطه بین فروشنده و خریدار بیع تحقق یافته و لذا فروشنده در تاریخ سند رسمی حقا مالک نبوده تا مجاز در انتقال باشد. » 1
ب) نظریات مشورتی موید نظریه رضایی بودن
اداره حقوقی دادگستری در نظریات متعددی معاملات راجع به املاک را بدون تنظیم سند رسمی البته در صورت احراز وقوع و صحت آن در محکمه معتبر شناخته است که ذیلا اشاره می شود.
1- نظریه مشورتی 3675/ 7 مورخ 11/ 8/ 62 : سوال – در موردی که دارنده سند مالکیت دادخواست خلع ید علیه متصرف می دهد و خوانده دفاعا به سندی عادی خریداری از شخص خواهان یا مورث وی استناد می کند آیا با توجه به اجرای قوانین شرعی و اسلامی سند عادی تاب معارضه با سند مالکیت را دارد یا نه ؟
پاسخ : الف – مواد 22 و 47 و 48 قانون ثبت تاکنون نسخ نگردیده و مانند گذشته اعتبار دارد
و بنابر این طبق مفاد ماده 48 مذکور هر سند عادی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از محاکم و ادارات پذیرفته نخواهد شد.
ب – البته وجود مواد فوق هیچگاه مانع از آن نبوده و نمی باشد که دادگاه دلایل و مدارکی را که ممکن است برای اثبات انجام معامله ابراز شود بپذیرد مثلا چنانچه کسی اقرار به امری می نماید که دلیل حقانیت طرف است خواستن دلیل دیگری برای اثبات آن حق لازم نیست. بنابراین اقرار به وقوع عقد بیع از طرف بایع در دادگاه تحقق بیع و حق مالکیت بر مبیع را ثابت می نماید و مشتری می تواند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه تقاضا کند. 2
1- لطفیان ، حسین ، قولنامه ماهیت حقوقی و اثار آن ، تهران ، چاپ روزنامه رسمی ، سال 1372 ، ص 22.
2- میرزایی ، علیرضا ، قانون ثبت در نظم حقوقی کنونی ، چاپ چهارم ، تهران ، انتشارات بهنامی ، سال 1390 ، ص411.
2- نظریه مشورتی 5397 / 7 مورخ 5 / 12/ 60 : سوال – در مورد ملکی که با سند عادی نسبت به آن معامله انجام شده است اگر طرفین در محضر دادگاه به وقوع معامله اقرار نمایند آیا دادگاه می تواند به اقرار آنان ترتیب اثر دهد یا با توجه به مواد 46 و 47 و 22 قانون ثبت قابل ترتیب اثر نیست ؟
پاسخ – اولا : در مورد املاکی که به ثبت رسیده و یا طبق مقررات ماده 47 قانون ثبت، ثبت معامله نسبت به آنها اجباری اعلام شده است، مفاد ماده 48 قانون مذکور تنها ناظر به آن است که سند ثبت نشده قابل استناد در ادارات و محاکم نیست به عبارتی دیگر به عنوان دلیل قابل ارائه در مراجع رسمی نمی باشد ولی ماده مذکور محاکم و ادارات را از پذیرفتن سایر دلایل و مدارک برای اثبات انجام معامله منع نکرده است و اساسا ثبت جز شرایط معامله نیست و عدم ثبت سند هم مبطل معامله انجام شده نخواهد بود و همچنین به موجب ماده 202 قانون آیین دادرسی مدنی هر گاه کسی اقرار به امری نماید که دلیل حقانیت طرف است خواستن دلیل دیگری برای ثبوت آن حق، لازم نیست. بنابراین در صورت اقرار به عقد بیع در دادگاه وقوع عقد بیع و حق مشتری بر مبیع ثابت می شود و مشتری می تواند الزام بایع را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد و در این مورد عقد بیع با اقرار بایع ثابت شده نه به وسیله سند عادی.
ثانیا : در مورد املاکی که به ثبت نرسیده و ثبت معامله هم طبق ماده 47 قانون ثبت ضروری نمی باشد اگر اصالت سند عادی در دادگاه محرز شود در واقع عقد بیع و حق مشتری بر مبیع احراز گردیده و دادگاه باید مطابق مفاد آن عمل کند.1

1- منبع پیشین ، ص419.
3- نظریه 7788-26 – 7/22/ 66- اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
«تقسیم نامه خارج از شمول مواد 46و 47و 48 قانون ثبت است و لذا رسیدگی به اصالت ان در دادگاه بلا اشکال است و در صورت احراز صحت و اصالت آن می توان به آن تر تیب اثر داد. »1
3- نظریه 1278- 7-28 /2/73 اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
« مواد 46و 47و 48 قانون ثبت مر بوط به اموال غیر منقول و صلح نامه ، هبه نامه و شر کت نامه است و شامل خرید و فروش اتومبیل نیست و نقل و انتقال این گونه اموال با سند عادی امکان پذیر بوده و اسناد تنظیمی در دادگاه قابل پذیرش است. »2
4- نظریه 3669-7- 21 /5 /82 اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
« تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی لازم نیست که در دفتر اسناد رسمی ثبت شود بلکه آن هم مانند تقسیم و افراز از شمول مواد 46و 47و 48 قانون ثبت خارج است و پذیرش سند عادی به منظور الزام فروشنده به انتقال رسمی مورد معامله تضاد و مغایرتی با مواد مذکور از قانون ثبت ندارد »3
بند سوم : بررسی مواد 22 و 48 قانون ثبت از منظر نظریه رضایی بودن
الف ) بررسی ماده 48 قانون ثبت :
در این خصوص عده ای معتقدند که عدم پذیرش سند عادی در محاکم و ادارات مترادف با بطلان نیست بلکه مراد از حکم ماده 48 این است که در سند عادی معامله املاک بر خلاف سند رسمی، تحقق مفاد آن مشکوک و مورد تردید است و به همین دلیل تا زمانی که رسما معامله به ثبت نرسیده باشد دارنده سند عادی، بدون رسیدگی قضایی و احراز صحت و اعتبار مندرجات آن در محکمه در مقام رسیدگی به دعوی

1- مجموعه قوانین و مقررات ثبت اسناد و املاک ، تدوین معاونت پژوهش تدوین و تنقیح قوانین ریاست جمهوری ، چاپ سوم ، سال 1383، ص111.
2- منبع پیشین ، همان صفحه .
3_ منبع پیشین ، همان صفحه .

مالکیت، به عنوان مالک شناخته نمی شود و نمی تواند از امتیازات مالک رسمی بهرمند شده و از حیث قانونی اعمال تصرفات مالکانه کند. مثل اینکه با سند عادی نمی تواند از بانک وام و تسهیلات بگیرد و نمی تواند ملک را با سند عادی در مراجع قضایی وثیقه بگذارد یا در صورت تملک توسط دولت، نمی تواند به استناد سند عادی مالک شناخته شود و قیمت ملک تملک شده را مطالبه کند و همچنین با سند عادی نمی تواند دعوای خلع ید یا تخلیه اعیان اقامه کند به عبارت دیگر به صرف ارائه سند عادی معامله راجع به اموال غیر منقول در ادارات و محاکم، نمی توان انتقال مالکیت مال غیر منقول را از مالک رسمی به دارنده سند عادی و مالکیت فعلی او را نسبت به آن احراز کرد و او را مالک شناخت ولی این به معنای عدم دلیلیت سند عادی معامله املاک در دعوی راجع به اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی ملک یا در دعوی ابطال سند مالکیت معامله معارض موخر بر معامله با سند عادی و ممنوعیت دادگاه و مرجع قضایی از پذیرفتن این قبیل اسناد عادی به عنوان دلیل وقوع معامله نیست و ماده 48 قانون ثبت از این حیث محدودیتی در ادله اثبات دعوی راجع ب
ه غیر منقول نسبت به سند عادی ایجاد نکرده است. طبق اصل 157 قانون اساسی دادگستری مرجع رسمی تظلمات است و طبق مقررات قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی که در سال 79 به تصویب رسیده سند عادی نیز به عنوان یکی از ادله اثبات دعوی حتی در بسیاری موارد محکم تر از شهادت شهود و سایر ادله، معتبر و قابل رسیدگی قضایی است و دادگاه ممنوع از رسیدگی به صحت و اصالت سند عادی معامله و احراز اعتبار آن و وقوع معامله مندرج در آن نیست بلکه ماده 48 قانون ثبت صرفا در مقام بیان این حکم است که محاکم و مراجع قضایی مانند ادارات در دعاوی که موضوع و خواسته آن رسیدگی به اعتبار مفاد و مندرجات سند ثبت نشده نمی باشد و محاکم در مقام رسیدگی به آن نیستند، نمی توانند سند عادی و

این نوشته در پایان نامه ها ارسال شده است. افزودن پیوند یکتا به علاقه‌مندی‌ها.

دیدگاهتان را بنویسید